תהליך רכישת נכס בעקבות גירושין ולקיחת משכנתא יכול להיות אתגרי, אך בהחלט ניתן לנהל אותו בצורה חלקה ומוצלחת עם התכנון והאסטרטגיה הנכונה. הנה כמה נקודות חשובות לשימור במהלך התהליך.
התנאים לקבלת משכנתא לרכישת נכס בעקבות גירושין
קודם כל צריך לבדוק שאכן ניתן להשלים את הרכישה עקב הגירושין.
בשביל לבחון את זה נבחן:
נתוני אשראי תקינים, יש לבדוק שאין לרוכש בעיות אשראי שימנעו ממנו לקיחת משכנתא.
היסטוריית משכנתא – בעקבות גירושין לעיתים נגרמים פיגורים בתשלומי המשכנתא עקב מחלוקות בין בני הזוג. גם אם קרה כזה דבר אין זה בהכרח שלא תקבלו משכנתא אבל תצטרכו לספר סיפור טוב שירגיע את הבנק.
עמידה באחוזי המימון – אחוזי המימון הרגילים הם: בדירה יחידה עד 75% ובדירה נוספת עד 50%. חישוב הרכישה כאן היא חצי מהנכס פחות חצי מהמשכנתא הקיימת כלומר אם יש נכס ששווה מיליון ש"ח ועליו משכנתא של 300 אלף החלק הנרכש הוא 500 אלף ואם זו דירה יחידה אפשר לקבל עד 325 אלף פחות מחצית המשכנתא הנוכחית של 150 כלומר 175 אלף ש"ח אם זה מספיק לצורך הרכישה מצוין אם לא נצטרך לראות אולי יהיה לנו גוף מימון חוץ בנקאי שיוכל לתת אחוזי מימון גבוהים יותר.
יחס החזר – את המשכנתא הקודמת לקחתם כשני בני זוג עם הכנסות של שניכם אבל עכשיו יש הכנסות רק של בן זוג אחד ומהם נצטרך לשלם את המשכנתא יחס ההחזר אותו רוצה הבנק שתשלום המשכנתא לא יעלה על 38% מההכנסה נטו. במקרה שאין הכנסה בגובה הזה ניתן להכניס ערבים.
המצב המשפטי של הנכס
בדיקה שהמצב המשפטי של הנכס תקין מבחינה משפטית ותכנונית. שאין הערות אזהרה, או כל מיני הגבלות על העברת הבעלות ועוד. וכן אם שני בני הזוג רשומים בנסח טאבו.
המצב הרישומי
הבנק רוצה לראות שהגרושין הושלמו כלומר תעודת גירושין ות.ז. של בני הזוג שמופיעים כגרושים.
חוזה מכר
העסקה היא עסקת מכר לכל דבר ועניין – יידרש חוזה מסודר לרכישה + טופס דיווח לרשות המיסים.
האם יש מספיק הון עצמי כדי לפרוע את המשכנתא.
אם סכום המשכנתא שנשארה נמוכה ויש מספיק הון עצמי כדי לכסות אותה, כדאי לבחון אפשרות של כיסוי המשכנתא הקיימת ולקיחת המשכנתא מחדש. יש להבין אם תנאי המשכנתא הקיימת טובים יכול להיות שלא יהיה כדאי להחליף אותה במשכנתא חדשה.
צורת שחרור כספי המשכנתא ברכישת נכס בעקבות גירושין.
שלא כמו עסקת רכישה רגילה שבה הכסף עובר למוכר לפני שהנכס עובר לבעלות הקונה, כאן בעסקת רכישה מגרוש ברוב המקרים יידרש העברת הנכס לרשות הקונה ורק לאחר מכן העברת הכסף ורישום המשכנתא.
סיכום רכישת נכס בעקבות גירושין:
ברכישת נכס מבן או בת הזוג בעקבות גירושין וכאשר אנו זקוקים למשכנתא לטובת העניין, חשוב לעבוד לפי שלבים מסוימים כדי לוודא שהעסקה תתבצע בצורה חלקה ובהצלחה. הנה מספר שלבים שיכולים לעזור לנו בתהליך:
הוצאת אישורים מהבנקים: כדי לוודא שיש התכנון כלכלי ואישור מהבנק לקבלת המשכנתא הנדרשת, עלינו לפנות לבנק הנוכחי (במידה וישנה משכנתא קיימת) ולבנקים נוספים על מנת לקבל אישורים עקרוניים לסכום המשכנתא הנדרש. יש לוודא כי סכום האישורים מספיק לצורך העסקה, ומומלץ לקבל אישור עקרוני על סכום גבוה יותר (לדוגמה, 10% מעל הצורך המדויק) כדי להבטיח יתרון וביטחון נוסף.
ודאות שווי הנכס: חשוב לוודא ששווי הנכס המצוין בהסכם הרכישה מתאים לשני הצדדים ושכן מוסכם. במקרים בהם נדרשת שמאות מוקדמת לטובת העניין, עלינו לקבל את השמאות הנדרשות על מנת להבטיח קיום ההתכנסות הכלכלית לעסקה.
עריכת תיק משכנתא: עלינו להכין תיק משכנתא מסודר שיכיל את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה. זה כולל:
הצגת תעודת זהות של הצדדים, ולוודא שבספח מופיע סטטוס גרוש או גרושה, במידה ולא יש לצרף את תעודת הגירושין.
הסכם רכישה שכלל גם את ההסכמה בנוגע לתנאים של הגירושין.
טופס דיווח לרשויות המס שמציין את שינוי הבעלות והגדרת העסקה.
אישורי הכנסות המראים יכולת החזר המשכנתא החדשה. כדאי לבדוק את רגולציות הבנק בנוגע לאחוז ההכנסה שנדרש לקבלת המשכנתא.
ריכוז יתרות הבנק ומצבם הנוכחי.
נסח טאבו שמציין את הפרטים הרשומים בטאבו בנוגע לנכס.
תהליך קבלת המשכנתא: עלינו למלא את כל תהליכי לקיחת המשכנתא, כולל חתימות, ריביות וכל הוראות הבנק. יש לוודא שכל המסמכים הנדרשים נשלחים לבנק ושהתהליך נמשך בצורה חלקה ובמועד הנדרש.
בעזרת שלבים אלה ניתן להבטיח תהליך חלק ובטוח ברכישת נכס מבן או בת הזוג בעקבות גירושין, ולוודא קיום התכנון הכלכלי והמשכנתא הנדרשת לטובת העניין.
